Avec des prêts bancaires immobiliers de plus en plus difficiles à obtenir, nombre de personnes se tournent vers des solutions alternatives, parmi elles : le viager. Vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien en viager ? Il en existe deux, le viager libre et occupé. Dans cet article, nous vous expliquons qu’est-ce qu’un viager libre en 6 questions.
Qu’est-ce qu’un viager libre ?
1. Comment fonctionne le viager libre ?
Dans le cadre d'un viager, l'acheteur, aussi nommé débirentier, a la possibilité d'acquérir un bien immobilier sans devoir en payer la totalité immédiatement.
Le vendeur, connu sous le nom de crédirentier, reçoit en échange un premier paiement appelé bouquet, suivi de versements réguliers, ou rentes, jusqu'à son décès. Le bouquet, versé lors de la vente, représente habituellement de 20 à 30 % de la valeur du bien, mais son paiement n'est pas systématiquement requis.
On distingue principalement deux formes de viager : le viager libre et le viager occupé.
Contrairement au viager occupé, dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur peut occuper le logement ou le louer dès le jour de la signature de la vente. En effet, le logement est libre de tout occupant.
Les viagers libres sans bouquet existent, mais restent relativement rares. Le compromis consiste à négocier un viager minime. Un viager libre sans rente correspond à une vente traditionnelle de bien.
2. Quels sont les avantages de cette solution ?
Pour le vendeur
La transaction en viager libre offre au vendeur la possibilité d'obtenir un paiement initial, augmentant ainsi immédiatement son capital, et de bénéficier par la suite de revenus supplémentaires réguliers pour le reste de sa vie.
La vente en viager allège également ses obligations financières courantes et fiscales, comme les diverses taxes et charges habituellement associées à la propriété d'un bien, tout en l'exonérant de la gestion locative et de l'entretien majeur du bien.
Sur le plan fiscal, le vendeur profite d'une exonération d'impôts sur le bouquet initial et d'un abattement significatif sur la rente viagère après un certain âge, avec la possibilité de léguer le bouquet à ses héritiers.
Pour l’acheteur
Pour l'acquéreur, l'attrait principal réside dans l'accès immédiat au bien immobilier, ce qui lui permet de l'occuper ou de l'utiliser selon ses besoins.
Cette option est particulièrement avantageuse pour ceux dont les revenus sont variables ou peu élevés, comme les artisans ou les entrepreneurs, car elle permet de devenir propriétaire sans les contraintes liées à l'obtention d'un prêt bancaire traditionnel, grâce à un système de paiement différé.
3. Quelles sont les considérations à prendre en compte ?
Les garanties du côté vendeur
Face au risque de non-paiement de la rente par l'acquéreur, le vendeur dispose de mesures de protection légales. Le privilège du vendeur autorise la saisie et la vente du bien pour couvrir les arriérés de rente.
De plus, une clause résolutoire dans le contrat offre une sécurité supplémentaire, permettant de réclamer les améliorations apportées au bien et les paiements déjà effectués en cas de manquement de l'acquéreur.
Les inconvénients pour l'acquéreur
L'acheteur doit être conscient que les paiements mensuels du viager libre peuvent s'avérer plus onéreux que ceux d'un viager occupé, ce qui représente un engagement financier non négligeable.
La rente peut être établie au profit de plusieurs bénéficiaires, ce qui peut modifier les termes de paiement après le décès de l'un d'entre eux.
L'incertitude quant à la durée de vie du vendeur ajoute un élément d'aléa à la transaction, influençant potentiellement le coût total de l'achat.
4. Comment calculer la rente d’un viager libre ?
Selon l’article 1 976 du Code civil, les deux parties peuvent fixer le montant de la rente comme elle le souhaite. Néanmoins, ce prix repose sur différents critères comme :
- l'âge et le sexe du crédirentier ainsi que les prévisions de son état de santé ;
- la valeur et la rentabilité du bien vendu ;
- la nature du viager (libre ou occupé)
- le montant du bouquet perçu à la signature de l’acte.
Un homme de 60 ans souhaite vendre en viager libre un bien d’une valeur de 200 000 €. Le bouquet s’élève à 20 000 €. Il a été établi qu’il lui reste 15 ans à vivre soit 15 x 12 = 180 mensualités. L’acquéreur doit un total de rente de 200 000 - 20 000 = 180 000 €. La rente mensuelle s’élèvera donc à 180 000 €/180 = 1 000 € de rente mensuelle.
Les frais de notaire se calculent comme une vente classique
5. Viager libre ou viager occupé ?
Si vous achetez un logement en viager libre, vous jouissez immédiatement du bien dès la signature de l’acte définitif. Vous pouvez y vivre ou bien le louer et y toucher des loyers. Vous devez néanmoins vous acquitter des taxes et impôts en plus des dépenses et réparations de bien.
En revanche, si vous optez pour un viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit du logement : il peut occuper ou louer la propriété, mais sans la vendre, car vous en avez la nue-propriété.
Dans ce cas, les charges et taxes sont réparties entre l’acheteur et le vendeur. Le viager occupé est soumis à la décote due aux droits d’usage et d’habitation du vendeur. Le vendeur peut bénéficier de conditions pécuniaires avantageuses !
6. Quelle fiscalité s’applique dans le cadre d’un viager libre ?
L’acheteur ne bénéficie pas d’avantages fiscaux. En effet, les sommes versées ne peuvent être déduites de la déclaration de revenus. De plus, il doit s'acquitter des frais de notaires. Quant au vendeur, si le bouquet perçu n’est pas imposable, les rentes le sont.
Enfin, si le logement n'est pas la résidence principale du vendeur, il doit payer une contribution en corrélation avec la plus-value immobilière.
En résumé, le viager libre représente une bonne alternative, au même titre que la location-accession depuis l’explosion des prêts immobiliers, avoisinant les 4 % au dernier trimestre 2023. Cependant, ce type d’offre reste rare, seulement 1 % des ventes viagères.