SCI familiale : tout ce qu’il faut savoir

La procédure à suivre pour constituer une SCI familiale

Comme les autres catégories de sociétés immobilières civiles, les SCI familiales doivent être composées d'au moins deux associés. Leur création suppose les démarches suivantes :

• La rédaction des statuts, qui précisent notamment l'adresse du siège social et le nom du gérant, en charge de la gestion de la société.
• Le dépôt du capital social auprès d'une banque habilitée à le recevoir.
• La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL).
• L'immatriculation de la SCI familiale auprès du guichet des formalités des entreprises.

Les avantages de cette structure juridique

Éviter la dispersion du patrimoine familial

En cas de décès, les héritiers peuvent se retrouver en indivision sur un bien dont ils partagent alors la propriété. Une éventuelle mésentente entre eux peut aboutir à des situations de blocage et à la vente du patrimoine familial.

Rien de tel avec la SCI familiale. En effet, c'est elle qui est propriétaire du bien, et non les héritiers. Chaque membre de la SCI est libre de vendre les parts qu'il a acquises et qui correspondent au montant du capital qu'il a apporté à la société.

Même s'il se défait de ses parts, le ou les biens immobiliers demeurent dans la famille.

Une fiscalité intéressante

La constitution d'une SCI familiale donne droit à des avantages fiscaux. En effet, des parents peuvent céder à leurs enfants une partie de leurs parts de SCI. Cette donation, qui peut être renouvelée tous les 15 ans, leur permet de profiter d'un abattement de 100 000 euros par enfant.

Par ailleurs, les droits de succession sont réduits en cas de donation de parts de SCI. En effet, ils sont calculés sur la valeur de ces parts, et non sur celle des biens immobiliers détenus par la SCI, forcément plus élevée.

Faciliter la transmission des biens

La constitution d'une SCI familiale vous permet encore de transmettre vos biens à vos héritiers dans de meilleures conditions.

Pour cela, il convient d'abord de procéder à un démembrement de propriété. Vous vous réservez alors l'usufruit du ou des biens gérés par la SCI, dont vous conservez la jouissance.

Puis vous cédez à vos héritiers la nue-propriété de vos parts de SCPI. Une telle donation représente une avance sur la succession. Les droits de mutation à prévoir sont assez faibles, car calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Au décès des usufruitiers, les héritiers acquièrent la pleine propriété des biens, sans être soumis à des droits de succession supplémentaires.

Une gestion simplifiée

La gestion en commun d'un patrimoine familial n'est pas chose aisée, surtout si les membres de la famille s'entendent mal. Il faut en effet entretenir les biens et s'acquitter de la charge fiscale qui leur est associée. Si les logements sont loués, il faut en assurer la gestion locative.

En cas de constitution d'une SCI familiale, toutes ces tâches seront assumées par le gérant de la société. Confiée à une seule personne, la gestion du patrimoine familial sera plus simple à mettre en œuvre.

Les inconvénients de la SCI familiale

Structure juridique avantageuse à bien des égards, la SCI familiale n'est pas pour autant sans faiblesses.

Des démarches contraignantes

En premier lieu, les formalités nécessaires à sa création sont assez contraignantes. C'est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par un professionnel, qui pourra notamment vous aider dans la rédaction des statuts. Par ailleurs, ces démarches ne sont pas gratuites.

Quant à la nomination du gérant, qui a la charge effective de la société, elle ne doit pas se faire à la légère. Il est possible de désigner à ce poste un membre de la famille, s'il a les capacités requises, ou une personne extérieure. La désignation d'une personne peu qualifiée ne peut qu'entraîner des déboires pour les associés.

Si vous souhaitez des renseignements supplémentaires sur ces questions, vous trouverez plus d'infos en ligne.

Des règles de fonctionnement assez lourdes

La SCI familiale doit, comme toute société, tenir une comptabilité rigoureuse. Par ailleurs, une Assemblée générale ordinaire doit être convoquée, à des moments précis, pour valider les comptes annuels.

La destitution du gérant ou toute modification des statuts supposent la réunion d'une Assemblée générale extraordinaire. De telles règles de fonctionnement, assez contraignantes, ne facilitent pas la gestion quotidienne de la SCI familiale.

La participation des associés au passif social

Avant de s'engager dans la constitution d'une SCI familiale, les futurs associés doivent savoir qu'ils sont tenus de participer au passif social. Autrement dit, ils doivent payer les dettes éventuelles de la société, leur contribution dépendant de la valeur de leurs parts.

Un départ difficile

Quitter une SCI familiale peut s'avérer assez ardu. Sauf si les statuts ont prévu d'autres règles, le départ d'un associé nécessite en effet l'accord des autres. Ce qui peut provoquer des tensions au sein d'une famille.