Les démarches pour savoir si un terrain est constructible

Terrain constructible : de quoi parle-t-on ?

On appelle terrain constructible toute zone sur laquelle il est possible de construire une habitation. Il doit répondre à plusieurs critères :

• Le sol et le sous-sol peuvent recevoir l’implantation de bâtiments et sont en mesure de les supporter.
• La parcelle ne doit pas être située en zone inondable, risquant des glissements de terrain, par exemple.
• Les artisans peuvent raccorder facilement aux services essentiels (approvisionnement en eau potable et électricité)
• Vous devez pouvoir facilement accéder au terrain par une route adaptée aux véhicules, dits viabilisés.

De plus, d'un point de vue juridique, le terrain doit être officiellement reconnu comme apte à accueillir une construction. Cette qualification est généralement déterminée par les réglementations locales en vigueur, souvent établies par la mairie. Ces règles définissent également le type de construction autorisé, qu'il soit destiné à un usage résidentiel, agricole, commercial, ou autre.

Ainsi, en tant que propriétaire, si votre terrain est constructible et que vous souhaitez le vendre, vous pouvez significativement augmenter son prix d’achat. En tant qu’acquéreur, vous devez être certain de pouvoir construire une résidence sur un terrain, au risque d’effondrement, notamment.

Savoir si un terrain est constructible : 3 méthodes

La classification d'un terrain peut évoluer avec le temps. Un terrain initialement déclaré constructible peut ultérieurement être reclassé comme inconstructible, et inversement. C’est pourquoi il est indispensable de se tenir au courant.

1.    Consulter le PLU

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) représente la référence pour toute personne envisageant des travaux de construction ou de rénovation au sein d'une commune. Disponible en mairie, le PLU renferme les réglementations d'urbanisme spécifiques à chaque localité.

Il a pour but de détailler le développement et l'aménagement du territoire. On distingue 4 zones.

• Les zones urbaines (zone U) sont généralement prêtes à accueillir des constructions, avec des infrastructures existantes telles que les raccordements à l'eau et à l'électricité.
• Les zones à urbaniser (zone AU) sont prévues pour le développement futur et peuvent devenir des zones urbaines une fois développées.
• Les zones naturelles et forestières (zone N) ainsi que les zones agricoles (zone A) sont souvent soumises à des restrictions de construction pour préserver le caractère et l'intégrité de ces espaces.

Consulter le PLU constitue donc la première étape pour savoir si votre terrain est constructible. Pour accéder au PLU et obtenir des informations précises sur un projet, adressez-vous directement au service d'urbanisme de la mairie.

La plupart des consultations s'effectuent sur place, mais vous pouvez formuler des demandes par courrier ou email. De plus, de nombreuses mairies proposent également une version numérique du PLU sur leur site internet.

2.    Vérifier le certificat d’urbanisme (CU)

Le CU correspond à un document d'information sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Il existe deux types de certificats.

Le certificat d’information générale contient des informations relatives aux règles d'urbanisme en vigueur, les éventuelles restrictions de propriété, et les taxes d'urbanisme applicables.

Quant au certificat d'urbanisme opérationnel, il indique l'état des équipements publics existants ou prévus, tels que les connexions aux réseaux électriques, l'accès au gaz et à l'eau, ainsi que les systèmes d'évacuation.

Pour obtenir ce certificat, une demande formelle doit être déposée. Cela implique généralement de remplir le formulaire Cerfa n°13410*04, disponible en mairie ou en ligne.

Vous devez déposer en mairie les documents suivants :

• Deux exemplaires du formulaire Cerfa pour un certificat d'information, et quatre pour un certificat opérationnel.
• Une notice descriptive de votre projet, précisant la nature et l'objectif de la construction envisagée. Pour un certificat opérationnel, il est également nécessaire d'indiquer la surface de plancher du bâtiment projeté.
• Un plan de la parcelle concernée, qui montre les dimensions et les limites du terrain.
• Un plan de situation qui localise précisément le terrain au sein de la commune. Il est recommandé de faire réaliser ce document par un géomètre professionnel pour garantir son exactitude.

3.    Se référer au cadastre

Il s’agit de la cartographie des terrains de la municipalité. Chaque parcelle est numérotée. Le relevé cadastral sert également à déterminer le potentiel constructible de votre terrain, ainsi que pour comprendre la classification de la parcelle (zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole ou zone naturelle et forestière).

Pour obtenir un relevé cadastral, vous avez deux options principales.

• En physique : Rendez-vous vers le service urbanisme de votre mairie où vous pourrez demander à consulter ou à recevoir une copie du relevé cadastral de votre terrain.
• En ligne, sur le site cadastre.gouv.fr : Ce site officiel répertorie les plans cadastraux de France. Vous pouvez y effectuer une recherche par adresse, référence cadastrale, ou encore par le nom de la commune pour accéder au plan cadastral de votre terrain. Cette démarche est gratuite.

En somme, vérifier la constructibilité de votre terrain est essentiel vous souhaitez le vendre, mais encore plus si vous voulez construire une résidence pour des raisons sanitaires (accessibilité à l’eau potable par exemple) mais également des questions de sécurité (zone inondable, risque de glissements de terrains). Il existe trois ressources consultables en mairie ou sur demande.