Vous trouvez votre logement trop étroit ? Vous souhaitez construire un garage ? De plus en plus de Français sont séduits par l’extension de leur maison. Évitant un déménagement et permettant l’optimisation de son terrain, elle offre de nombreux avantages. Cependant, si vous souhaitez vous lancer dans ce type de travaux, il existe des règles à respecter, notamment en ce qui concerne les limites avec vos voisins. Vous ne pouvez effectuer vos travaux comme bon vous semble. On vous explique les principales règles de construction en limite de propriété.
Quelles sont les règles de construction en limite de propriété ?
L’assiette de terrain et limite séparative : qu’est-ce que c’est ?
Le terrain dont vous disposez, qu’il se situe en ville ou à la campagne, est défini par ses limites parcellaires, allant de borne à borne. Dans le cas où celle-ci est limitée par des clôtures, vous pouvez connaître facilement les limites de votre terrain.
Dans le cas contraire, cette assiette est difficile à percevoir. De ce fait, la limite séparative correspond à une frontière invisible pour établir la propriété d’un espace défini. L'assiette de terrain correspond à l’espace sur lequel sera construit le logement ou bâtiment. Il peut donc exister plusieurs assiettes de terrain sur une même parcelle.
Dans l’Hexagone, les limites de propriétés sont répertoriées au cadastre, accessibles à tous gratuitement, que ce soit directement sur place ou en ligne via le site officiel cadastre.gouv.fr
Dans les cas où les limites ne sont pas clairement établies ou en l'absence de clôture, il est judicieux de faire appel à un géomètre.
Distances entre habitations : pourquoi faut-il les garantir ?
L'architecture urbaine est régie par des règles précises pour assurer une cohabitation harmonieuse au sein des villes.
Ces directives, en particulier celles concernant les distances minimales entre les bâtiments, permettent de préserver l'intimité des résidents, en garantissant un accès suffisant à la lumière naturelle et en maintenant un alignement cohérent des propriétés le long des voies publiques.
Ces mesures de précaution contribuent également à la sécurité, en limitant les risques de propagation rapide d'incendies et en prévenant divers problèmes de santé et d'hygiène.
Faut-il un permis de construire ?
Pour toute extension, vous devez obtenir un permis de construire ou une demande de travaux auprès de votre municipalité.
En sont néanmoins exempts :
- la construction de piscine de moins de 10 m² ;
- les nouveaux bâtiments d’une superficie inférieure à 5 m² ;
- ainsi que la construction d’une terrasse plain-pied.
Une fois votre permis de construire affiché, vos voisins ont deux mois pour contester vos travaux.
Les règles de construction en limite de propriété : que dit la loi ?
L’article R.111-19 du Code de l'urbanisme impose que « Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin ».
De plus, il précise qu’une construction en limite de propriété doit être établie à 3 m par rapport aux habitations voisines. En plus du Code de l’Urbanisme, chaque commune dispose d’un Plan local d’Urbanisme (PLU) et d’un Plan d’Occupation des sols (POS) définissent les limites séparations et les règles de construction.
Les écarts réglementaires à observer lors de la construction
Distances entre construction et voirie
Elle varie selon plusieurs critères comme la hauteur du bâtiment. Mais de manière générale, il faut une distance :
- de 40 m dans les grandes agglomérations ;
- de 50 m dans les zones urbanisées autour des agglomérations ;
- de 100 m pour le reste.
Distances entre construction et limite séparative
Une construction doit être bâtie en limite de propriété ou en retrait de 3 m. Dans le cadre où l'habitation dépasserait les 10 m, la limite est portée à 6 m. Enfin, hors limite de propriété, les logements doivent respecter un écart de 6 m minimum. Toutes ces données sont mentionnées dans le PLU.
L’extension d’une maison
Si vous souhaitez effectuer une extension, tout dépend du PLU dont vous dépendez. Certains laissent carte blanche tandis que d’autres indiquent la distance à respecter.
Néanmoins, le Code de l’Urbanisme, dans son article R. 111-16, précise que la construction de bâtiments sur une même assiette et dépendant du même propriétaire peut être soumise à une distanciation de 3 m minimum entre deux constructions accolées.
De plus, les fenêtres doivent se situer à 1,90 m du sol en vue droite et à 60 cm dans le cadre de la vue oblique.
Le garage est considéré comme une dépendance.
Existe-t-il des règles pour mes travaux ?
Abri de jardin et serre
Vous pouvez ériger un abri de jardin ou une serre en contiguïté en laissant 5,5 cm chez votre voisin, même si les poutres ou les solives sont enfoncées. En revanche, si ce dernier veut faire la même chose, vous devez raccourcir les enfoncements. Mais, si le mur est privatif, le propriétaire peut en disposer à sa guise.
Plantation
Il est possible de démarquer votre limite de propriété en utilisant des haies ou des arbres. Si le logement se trouve en lotissement, le cahier des charges prévaut. Le cas échéant, c’est le Code civil qui fait loi.
Ainsi, pour une plantation de plus de 2 m, il faut observer une distance de 2 m avec la limite séparative. Cette distance est ramenée à 50 cm pour les végétaux inférieurs à 2 m.
Clôture
Pour la mise en place d'une clôture, différentes situations peuvent se présenter :
- La clôture doit être positionnée à la limite exacte de votre terrain sans empiéter sur la parcelle voisine. Si elle dépasse, le voisin est en droit d'exiger son retrait.
- Dans un lotissement, les règles spécifiques sont précisées dans le document de cahier des charges, qui est consultable à la mairie.
- Si un droit de passage est accordé à vos voisins, il est interdit de bloquer cet accès par une clôture.
- L'érection d'une clôture sur la ligne séparative des terrains nécessite de suivre les dispositions sur la mitoyenneté, aboutissant parfois à une clôture partagée ou « imposée ».
Création d’une ouverture
Enfin, si vous voulez percer une fenêtre dans un mur, vous devez vous référer au Code civil afin de respecter l’intimité des riverains. Ainsi, elle doit se situer à 1,90 m du sol si vous avez une vue directe chez vos voisins et 0,60 m pour une vue oblique.
Aucune de ces restrictions n’est à appliquer si la fenêtre donne sur un mur plein ou un toit fermé.
Je suis en litige sur les règles de constructions en limite de propriété : comment faire ?
Si vous êtes en litige avec la municipalité, vous devez vous tourner vers le tribunal administratif. Si le problème se pose entre riverains, vous devez vous adresser au tribunal d’instance.
En bref
Les règles de construction en limite de propriété sont régies par la loi ou par la commune, le cas échéant. Elles permettent une harmonie au sein du voisinage. Pour la plupart des travaux, vous devrez demander un permis de construire. Néanmoins, nous vous recommandons de communiquer avec vos voisins pour éviter tout litige.