Opter pour un crédit immobilier afin d’acheter une résidence principale ou d’investir dans le locatif fait partie des solutions les plus couramment envisagées. En 2024, les taux d’intérêt ont connu une hausse progressive pour rebaisser à nouveau, ce qui peut freiner certains acquéreurs. Pourtant, même dans un contexte de taux plus élevés qu’il y a quelques années, le recours à l’emprunt demeure souvent avantageux lorsqu’on envisage l’ensemble des bénéfices possibles : sécurité pour sa famille, potentiel de rentabilité ou encore fiscalité intéressante. Voici un tour d’horizon, en cinq grands points, pour comprendre les véritables raisons de privilégier un financement bancaire plutôt qu’un achat comptant.
5 bonnes raisons d’emprunter pour votre achat immobilier
Si la tendance des taux a changé, le principe demeure que la rentabilité du bien immobilier et les différents avantages fiscaux peuvent compenser, voire surpasser, le coût du crédit. L’accès à un prêt bancaire reste donc un levier puissant pour accroître son patrimoine, protéger ses proches grâce à l’assurance emprunteur, et conserver une partie de son épargne disponible en cas d’imprévu ou pour d’autres projets. Découvrons ces cinq raisons qui font encore la différence aujourd’hui, malgré la hausse des taux.
1. Augmenter son potentiel de rentabilité, même avec la hausse des taux
Bien que l’époque des taux records (autour de 1 %) soit derrière nous, il n’en reste pas moins vrai qu’un prêt immobilier peut toujours générer un bénéfice intéressant, à condition de sélectionner un projet solide et une localisation judicieuse. Lorsque le rendement locatif d’un bien excède le coût global du crédit, il demeure rentable d’emprunter.
Dans certaines métropoles (Paris, Lyon, Marseille…) ou régions attractives (littoral, zones étudiantes), la demande locative est soutenue, ce qui peut permettre d’envisager un taux de rendement net pouvant osciller entre 3 % et 6 %. Même si un crédit se négocie actuellement entre 2 % et 4 % selon le dossier et la durée de remboursement, cet écart peut rester en votre faveur si le bien est bien sélectionné et si les loyers couvrent la majeure partie des échéances mensuelles.
le crédit immobilier peut toujours s’avérer compétitif par rapport à d’autres formes de financement. Plusieurs facteurs comme la durée du prêt, l’apport personnel, la qualité du dossier et le choix d’assurance emprunteur influent directement sur le taux obtenu.
Rentabilité et valorisation future
Une propriété bien située dans une zone dynamique est susceptible de prendre de la valeur au fil des années. Cette potentielle plus-value à la revente peut compenser tout ou partie des intérêts payés. Le crédit permet aussi à l’acquéreur de conserver sa trésorerie, qui pourra être réinvestie ou réservée à d’autres projets.
les acheteurs avisés ne se laissent pas uniquement guider par le niveau des taux. Leur attention se porte sur la cohérence globale du projet : localisation, demande locative, dépenses prévisionnelles, et bien sûr, capacité de remboursement.
2. Sécuriser sa famille en cas de coup dur grâce à l’assurance emprunteur
Souscrire un prêt immobilier implique de prendre une assurance emprunteur. Cette garantie couvre divers risques (décès, invalidité, voire perte d’emploi selon les options) et joue un rôle essentiel dans la protection de la famille. En cas de décès ou d’invalidité permanente, l’assurance rembourse tout ou partie du capital restant dû, évitant ainsi à vos héritiers de supporter le poids financier du crédit.
un achat au comptant n’offre pas cette sécurisation. Les proches sont alors livrés à eux-mêmes si un évènement grave affecte la capacité financière du propriétaire. Dans le cadre d’un prêt, cette tranquillité d’esprit justifie parfois de payer des intérêts plus élevés.
Conserver aussi une partie de son capital personnel peut être bénéfique pour les héritiers. L’épargne librement placée et le bien immobilier se cumulent, offrant un patrimoine diversifié et transmis sans crédit en cas de sinistre.
depuis la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment pour trouver une offre plus compétitive ou mieux adaptée, sous réserve de respecter les garanties exigées par la banque.
3. Bénéficier de l’effet de levier du crédit pour agrandir son patrimoine
L’effet de levier est sans doute l’argument le plus souvent avancé pour privilégier l’emprunt. Emprunter l’argent nécessaire auprès d’une banque, puis utiliser les loyers pour rembourser les mensualités, offre la possibilité d’acquérir un patrimoine dont le coût réel (grâce aux loyers) peut être moins ressenti.
Exemple simple : une personne disposant de 100 000 € peut choisir d’acheter un studio au comptant ou utiliser cette somme comme apport pour acquérir deux ou trois logements de plus grande valeur. Les revenus locatifs permettront de rembourser chaque crédit, tandis que l’investisseur diversifiera son risque et multipliera ses chances de voir son patrimoine s’apprécier.
l’effet de levier n’a de sens que si le taux d’emprunt et les coûts globaux sont inférieurs aux gains attendus (loyers, plus-value potentielle). L’évolution du marché et la solvabilité du locataire sont donc à considérer avant de s’engager.
Optimiser la durée du crédit et le cashflow
Choisir une durée de 15, 20 ou 25 ans influence directement le montant de la mensualité, la part d’intérêts et la souplesse budgétaire. Si le taux est plus élevé, il peut être intéressant d’opter pour une durée un peu plus courte, afin de limiter le coût global. Toutefois, un allongement à 25 ans peut réduire les échéances mensuelles et faciliter l’autofinancement.
pour les investissements locatifs, les banques sont souvent plus restrictives au-delà de 20 ans, mais un dossier solide peut permettre d’obtenir plus facilement une durée plus longue, surtout si l’emprunteur dispose d’une capacité financière suffisante.
4. Profiter de la déduction des intérêts et autres charges fiscales
Malgré la remontée des taux, l’attrait de l’emprunt immobilier se maintient grâce à la fiscalité avantageuse qui s’applique aux investissements locatifs. En choisissant le régime réel, il est possible de déduire :
- Les intérêts d’emprunt ;
- L’assurance du crédit ;
- Les frais de dossier et de garantie ;
- Les travaux d’entretien et de rénovation ;
- Les charges de gestion (taxe foncière, etc.).
Comme l’indique le Bulletin Officiel des Finances Publiques : « Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location. »
Ce mécanisme peut diminuer significativement l’impôt, voire créer un déficit foncier lorsque les charges sont supérieures aux loyers. Dans ce cas, le déficit réduit le revenu imposable, générant une économie d’impôt notable.
le régime micro (micro-foncier, micro-BIC) offre un abattement forfaitaire, sans prise en compte des charges réelles. Il est donc parfois moins avantageux pour les propriétaires engagés dans un prêt, surtout lorsqu’ils paient plus d’intérêts sur leurs mensualités.
5. Conserver son épargne et sa flexibilité financière
Même si les taux ont grimpé, emprunter permet de préserver une épargne en liquidités. Bloquer l’intégralité de son capital dans un achat comptant peut devenir problématique si un projet urgent ou imprévu survient (travaux plus importants que prévu, dépense de santé, etc.).
En empruntant, l’investisseur conserve une partie de ses fonds disponibles et peut :
- Faire face aux aléas financiers ou personnels ;
- Réaliser un second investissement immobilier ou un autre placement financier ;
- Maintenir un fonds de roulement pour la vacance locative, l’entretien ou les travaux du bien.
le crédit devient alors une façon de répartir judicieusement son patrimoine entre l’immobilier et d’autres formes de placement. Il s’agit d’une forme d’épargne forcée : en payant des mensualités, la personne se constitue progressivement un patrimoine qui sera valorisé au fil du temps.
De plus, garder la liberté de disposer de ses liquidités rassure bon nombre d’acquéreurs, surtout dans un marché qui peut être volatile. Cette flexibilité offre une marge de manœuvre appréciable et réduit la dépendance à un seul et unique actif.
FAQ : Foire aux questions
Faut-il absolument un apport pour obtenir un crédit immobilier ?
Les banques exigent généralement entre 10 % et 20 % d’apport personnel pour couvrir notamment les frais de notaire et de garantie. Toutefois, certains profils (revenus élevés, situation professionnelle stable, peu d’endettement) peuvent décrocher un financement sans apport. Présenter une épargne conséquente reste néanmoins un signal rassurant pour l’établissement prêteur.
Est-il possible d’emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) recommande une durée maximale de 25 ans, mais les établissements bancaires limitent souvent les prêts locatifs à 20 ans, voire 15 ans pour les dossiers plus risqués. L’emprunt sur 25 ans reste envisageable avec un profil solide, mais il entraîne mécaniquement davantage d’intérêts. Cela peut néanmoins être intéressant si le régime réel permet de déduire plus de charges.
Qu’en est-il de la déduction des intérêts si le logement n’est pas encore loué ?
Même si le logement n’est pas encore loué (par exemple, durant une période de travaux), il est possible de déduire les intérêts d’emprunt dès que l’opération vise à donner le bien en location. Les conditions exactes peuvent varier suivant le régime fiscal choisi (nu ou meublé, micro ou réel). Il convient également de justifier la destination locative du logement.
Comment se protéger en cas de décès ou d’incapacité de travail ?
L’assurance emprunteur sert précisément à couvrir ces risques. En fonction du contrat, elle pourra prendre en charge la totalité ou une partie du capital restant dû. Les héritiers ou co-emprunteurs seront ainsi déchargés de la dette et conserveront le bien immobilier, qui se retrouve « libéré » de tout prêt.
La hausse des taux ne rend-elle pas l’emprunt moins intéressant ?
Certes, la hausse des taux alourdit le coût du crédit. Cependant, les avantages fiscaux, la sécurité apportée par l’assurance emprunteur et l’effet de levier continuent de faire de l’emprunt une option viable. Tout dépend de la rentabilité projetée du bien, de la situation personnelle de l’investisseur et de son horizon de placement.
Pour compléter cette démarche, il est souvent utile de comparer différentes offres de crédit. Dans cette optique, recourir à un courtier en crédit immobilier peut grandement faciliter l’obtention d’un prêt avantageux. Ainsi, ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier avec Empruntis peuvent profiter d’un accompagnement personnalisé et étudier plusieurs propositions de financement adaptées à leurs besoins. Cela contribue à optimiser le coût total du prêt tout en tenant compte de la hausse actuelle des taux.
Achat comptant ou emprunt : que privilégier ?
Un achat comptant peut paraître plus simple et éviter les intérêts. Toutefois, il sollicite lourdement l’épargne et ne permet pas de la diversifier ou de la mettre à profit pour d’autres projets. Le crédit immobilier, même plus cher aujourd’hui, préserve souvent cette épargne et capitalise sur la notion de rentabilité locative et de valorisation à long terme.