Si vous avez un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, vous devez suivre certaines règles. La loi prévoit en effet la révision de loyer, mais à condition de ne pas faire n’importe comment. On vous aide à y voir plus clair.
Comment et quand prévenir un locataire d’une augmentation de loyer ?
Augmenter le loyer d'un locataire : quelles sont les conditions ?
Pour augmenter un loyer, il faut de bonnes raisons. On ne peut pas demander à ses locataires de payer plus sans motif valable.
L’inflation, les travaux pour améliorer le confort du logement, l’installation d’équipements (climatisation, nouvelle chaudière) sont autant de bonnes raisons pour un propriétaire d’augmenter le loyer. La valeur du logement augmentant, il est normal que le prix suive pour payer ces améliorations.
Autre cas qui justifie une augmentation de loyer : le loyer actuel est trop faible par rapport aux loyers des biens aux alentours.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer quand il le souhaite ?
Bien entendu, augmenter un loyer ne s’improvise pas. Il doit être prévu dans le contrat de location lors de la signature du bail.
La réindexation du loyer doit donc être précisée dans ce contrat, avec toutes les conditions qui vont avec, dont la date à laquelle cette augmentation interviendra chaque année.
Si le propriétaire n’a pas précisé cette date, alors l’augmentation intervient à la date anniversaire du contrat.
Si la réindexation du loyer ne figure pas dans le contrat de location, si aucune clause n’en fait mention, alors le propriétaire du bien en location devra attendre le renouvellement du bail (1 an pour un meublé, 3 ans pour un non-meublé) pour l’ajouter dans le contrat.
Révision du loyer : comment procéder ?
Réviser le loyer ne se fait pas non plus n’importe comment. Dans le contrat, outre la date de révision, il faut également préciser l’indice de référence des loyers (IRL). Celui-ci est publié chaque trimestre par l’INSEE et sert de base pour le calcul de révision. L’IRL est basé sur le coût de la vie et l’inflation et est revu régulièrement.
Ainsi, une fois que le propriétaire connaît l’IRL, il va pouvoir faire le calcul de révision comme ceci : (A*C)/B.
Vous n’avez pas compris ? Pas de panique, voilà à quoi toutes les lettres correspondent :
- A = le loyer actuel, hors charges.
- B = L’IRL prévu par le bail ou le dernier IRL publié à la date de signature du bail.
- C = L’IRL du trimestre en cours.
Un propriétaire loue son appartement 700 euros. Le bail a été signé en janvier 2021 (IRL 130, 69). La révision du loyer est donc faite en janvier 2022 (IRL 133,93).
Le calcul est donc : 700 X 133,93 / 130,69.
Le nouveau loyer est donc de 717, 35 euros.
Le calcul est donc : 700 X 133,93 / 130,69.
Le nouveau loyer est donc de 717, 35 euros.
Depuis le 27 mars 2014, les révisions de loyer doivent être notifiées aux locataires. Il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les conditions de la révision.
Quand prévenir un locataire d’une augmentation de loyer ?
Si un propriétaire souhaite augmenter son loyer pour diverses raisons (voir plus haut), il doit évidemment prévenir ses locataires, au moins six mois en avance, avant la date de l’augmentation prévue.
En revanche, si tout est déjà indiqué dans le contrat de location, alors le loyer sera augmenté à la date anniversaire.
Comment l'informer du nouveau montant du loyer ?
Pour ne pas prendre un locataire au dépourvu (ce qui est de toute façon interdit), il faut le prévenir de toute révision de loyer. Et le plus simple pour cela est de prévoir cette révision dans le bail.
Dans tous les cas, le propriétaire doit avertir ses locataires par lettre en précisant la date prévue dans le bail si elle est notifiée, les modalités de calcul et le montant du nouveau loyer.
Si la révision s’effectue lors du renouvellement du bail, il faut ajouter :
- L’adresse du logement concerné par la révision du loyer.
- Le montant du nouveau loyer.
Il faut que cette lettre soit un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le locataire peut-il contester la révision à la hausse du loyer ?
Bien sûr, le locataire a des droits. Ainsi, il peut contester l’augmentation du loyer. C’est le cas si le calcul n’est pas bon ou si aucune clause de révision n’est notée dans le contrat (il est donc important de le prévoir dès le départ).
Pour contester, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Et si malgré tout, cette réclamation n’aboutit pas, alors il peut saisir la commission départementale pour une procédure de conciliation. Enfin, en tout dernier recours, il peut saisir le tribunal d’instance, dans un délai d’un an après la révision du loyer.