Tout ce qu’il faut savoir sur la nouvelle loi sur l’indivision en succession

Qu’est-ce que l’indivision ?

On désigne par indivision une méthode de partage des droits de propriété. Chacun des membres de l’indivision possède des droits sur la totalité du bien immobilier concerné. En d’autres termes, il ne lui a pas été attribué de parts spécifiques. Les membres de l’indivision ou coïndivisaires se partagent :

• la nue-propriété ;
• l’usus ;
• le fructus (ou usufruit).

En d’autres termes, ils se partagent les trois composantes du droit de propriété. L’indivision s’oppose en cela au démembrement.

Dans le cadre d’un bien immobilier en indivision, chaque coïndivisaire est tenu de contribuer au paiement des charges. La répartition se fait en fonction de l’investissement financier initial. Si le bien est loué, le coïndivisaire est imposé sur les revenus fonciers à hauteur de sa quote-part.

Plusieurs situations peuvent générer une indivision :

• des concubins achètent un logement en commun ;
• les droits sur le bien immobilier sont partagés au moment d’un divorce ;
• au moment d’une succession, les héritiers peuvent se trouver face à une indivision portant sur le bien immobilier du défunt.

C’est cette dernière situation qui nous intéresse.

Que change la nouvelle loi sur l’indivision dans le cadre d’une succession ?

L’indivision est une solution souple, qui évite la création d’une SCI et les formalités qui sont liées à cette création. Tout se passe bien aussi longtemps que les coïndivisaires s’entendent entre eux. Mais dès qu’apparaissent des conflits, les problèmes sont inévitables.

Jusqu’à présent, il était relativement difficile de mettre fin à une indivision, puisque le Code civil exigeait que la décision soit prise à l’unanimité des copropriétaires.

La nouvelle loi vient mettre un terme à cette situation qui conduisait souvent à des blocages. Elle fait suite à un ensemble de mesures légales visant à assouplir le régime de l’indivision.

Ainsi, en 2009, la sortie d’indivision à la majorité absolue des coïndivisaires a été actée dans la loi. Mais les difficultés ont souvent persisté. Or l’article 815 du Code civil précise que nul ne peut être contraint de demeurer en indivision.

Le copropriétaire souhaitant sortir de l’indivision a longtemps dû faire appel à la justice, le juge décidant alors de la vente aux enchères du bien.

Depuis janvier 2020, il est plus simple de sortir d’une indivision, suite à l’ordonnance du 18 septembre 2019. La sortie est possible à n’importe quel moment, sauf disposition contraire dans la convention d’indivision ou décision du tribunal.

En tout état de cause, il n’est pas possible d’indiquer dans un testament que les héritiers doivent rester en indivision, dans la mesure où cette contrainte serait contraire aux dispositions du Code civil.

Comment sortir d’une indivision : les mesures prévues par la nouvelle loi

Un coïndivisaire souhaitant sortir de l’indivision peut appliquer l’une des méthodes prévues par la nouvelle loi. Il peut par exemple vendre ses droits aux autres coïndivisaires, mais aussi les vendre à un tiers qui entre à ce moment dans l’indivision. Le bien peut aussi être partagé. Ces différentes techniques de sortie de l’indivision nécessitent l’intervention d’un notaire.

Ce dernier procède dès lors à une mutation à titre onéreux. Les frais de l’opération sont répartis entre les coïndivisaires. Le droit de partage est de 2,2 %. Lorsqu’un coïndivisaire souhaite vendre ses parts à un tiers, il doit d’abord les proposer aux autres coïndivisaires, qui ont un mois pour accepter ou refuser.

Dans le cadre d’une succession, les coïndivisaires peuvent choisir de créer une SCI. Cette solution permet de répartir de manière équilibrée les parts. Comme on peut le voir, la nouvelle loi offre plus de souplesse pour la gestion de la sortie d’indivision dans le cadre d’une succession. Néanmoins, elle ne règle évidemment pas tous les problèmes et les situations résultant d’un héritage peuvent demeurer complexes.

Pour anticiper les difficultés et les conflits, mieux vaut prévoir différents scénarios dans la convention d’indivision, dont on peut confier la rédaction au notaire.