Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession en bref

La location-accession représente un contrat spécifique qui ouvre la voie à la propriété immobilière par une transition en douceur de locataire à propriétaire. Vous avez la possibilité d'acquérir un bien de façon échelonnée.

Elle s'applique à une variété de biens immobiliers, allant des maisons individuelles aux appartements, y compris les biens mixtes professionnels et résidentiels, ainsi que les constructions en cours ou achevées, neuves ou anciennes.

Un accord entre le futur acquéreur et le propriétaire est scellé par un contrat définissant une « période de jouissance ». Durant cette phase initiale, l’occupant est un locataire qui verse un loyer. Cette redevance se décompose en une fraction locative et une partie acquisitive.

En cas de non-poursuite du contrat ou lors de l'exercice de l'option d'achat, la fraction acquisitive lui est restituée, garantissant une certaine flexibilité et sécurité financière. Une fois la période de jouissance écoulée, l'occupant a deux possibilités : il peut devenir propriétaire du bien ou bien s’y refuser.

Les avantages et inconvénients de ce leasing immobilier pour particulier

Les bénéfices

• Vous n’avez pas besoin de fournir un apport personnel puisque durant la période de jouissance, vous financez une partie de l’acquisition.
• Vous profitez de prix d’achat intéressant, puisque les tarifs sont presque 20 % à 30 % du prix du marché
• Vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 5 %.
• Vous êtes exonéré pendant les 15 ans qui suivent de la taxe foncière dans le cadre d’un logement neuf.
• Vous pouvez prendre le temps de savoir si le logement vous convient.
• Les propriétaires du bien avant la vente sont exemptés de taxe foncière et de frais de copropriété.

Les points à considérer

En tant que locataire-accédant, vous allez devoir payer la taxe foncière et les charges de copropriété durant la période de jouissance.

Les étapes d’une location-accession

1.    La signature du contrat

La mise en place d'un contrat de location-accession commence par la signature d'un document officiel chez un notaire, impliquant les deux parties concernées.

Il doit contenir :

• l’identification détaillée de la propriété, incluant ses caractéristiques uniques ;
• la détermination du prix d'achat et du loyer, avec détails sur les échéances de paiement ;
• la description des conditions sous lesquelles le contrat peut être terminé prématurément, y compris les dédommagements possibles en cas de dissolution du contrat ;
• le calendrier précisant la fenêtre temporelle pour l'acquisition définitive, et la date à laquelle l'occupant peut prendre possession du logement.
• la répartition des obligations financières, incluant le paiement des charges et des primes d'assurance ;
• les modalités concernant l'utilisation potentielle d'un financement, avec les garanties associées à la finalisation ou au remboursement du projet ;
• ainsi que les clauses définissant les implications d'une rétractation ou d'un échec à finaliser l'achat, spécifiquement en relation avec les droits de résidence post-contrat.

2.    La période de jouissance

Durant la phase initiale d'occupation, qui s'étend de un à quatre ans, le locataire bénéficie de certains droits, mais doit aussi respecter diverses obligations. Il s'engage à régler le loyer fixé, prendre en charge les dépenses liées aux charges de copropriété dans le cas d’un immeuble collectif ainsi que la taxe foncière.

Il doit assumer l'entretien courant du logement ainsi que les réparations mineures, et souscrire une assurance habitation.

Dans le cas d'une copropriété, il a le droit de participer aux assemblées générales, à l'instar d'un propriétaire. Les réparations majeures restent toutefois à la charge du vendeur, qui doit également garantir la couverture des charges de copropriété dues par le locataire.

Le propriétaire est tenu de vous réserver le logement jusqu’à la levée d’option.

3.    La décision finale

Lorsque la période d'occupation prend fin, le locataire se voit offrir la possibilité d'acheter le bien. S'il choisit de procéder à l'achat, le paiement restant est effectué selon les termes du contrat initial, et la propriété est officiellement transférée via la signature d'un acte de vente.

Si le locataire opte pour ne pas acheter, il doit notifier sa décision par courrier recommandé et quitter les lieux suivant un délai de préavis de trois mois.

Le vendeur est alors tenu de lui rembourser les sommes déjà versées pour l'acquisition, sous réserve de certaines conditions, et peut réclamer une indemnité, plafonnée à 1 % du prix du bien.

Les aides disponibles pour financer votre location-accession

Dans le cadre de logement neuf, notamment les HLM, il existe un prêt social location-accession, le PLSA. Il s’agit d’un prêt conventionné. Il est d’abord accordé à votre bailleur puis vous est cédé à la levée d’option d’achat.

Un plafond de ressource est fixé par la loi, selon les personnes qui composent votre foyer fiscal et la location du bien. De plus, vous bénéficiez de garantie supplémentaire comme :

• la garantie de relogement si vous ne souhaitez pas acheter le bien ;
• celle de rachat de logement en cas d’accident de la vie ;
• ainsi que la garantie de revente dans les 10 ans qui suivent la levée d’option en cas de prix de vente inférieur à celui de l’achat.

Vous pouvez également obtenir d’autres aides comme le prêt à taux zéro. Si vous êtes salarié dans le privé dans une société de plus de 10 employés, l’organisme Action logement propose un prêt intéressant. Enfin, le prêt d’accession sociale permet d’obtenir un prêt bancaire grâce à l’aide de l’État.

Si vous n’avez pas d’apport personnel et que vous souhaitez devenir propriétaire, la location-accession est faite pour vous. Elle présente de nombreux avantages, notamment celui de jouir du bien avant de s’engager dans l’achat de ce bien.