Lorsque l’on souhaite acquérir un terrain agricole, mieux vaut porter une attention particulière au frais de notaire qui en découlent. Mais, de quoi s’agit-il exactement ? Comment les anticiper et que comprennent-ils ? Il est facile de se perdre entre les honoraires, les émoluments, les débours et autres TVA ou taxe de mutation. On vous explique tout dès maintenant pour vous permettre de mieux comprendre à quoi tous ces termes correspondent.
Quels frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole ?
Qu'est qu'un terrain agricole et quelles sont ses particularités ?
Un champ, un pâturage ou une zone d’élevage sont des terrains agricoles. Situés en zone rurale, ces derniers peuvent être constructibles ou non. Cela est clairement indiqué sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui devra être consulté pour obtenir l’information.
De temps en temps, certains terrains agricoles sont déjà pourvus d’installation en dur ayant servi à des activités précédentes. Alors, ils deviennent également la propriété de l’acheteur lorsque la vente est conclue. Lors d’une vente, l’acheteur doit bien entendu avoir un projet d’exploitation agricole ou toute autre activité de nature agricole établie.
Achat d’un terrain agricole : que dit la loi ?
Avant d’acheter un terrain agricole, l’Agence agricole du gouvernement doit être prévenue. En effet, cette dernière est prioritaire sur ces achats et pourrait donc acquérir le terrain. De plus, lors de l’achat d’un terrain agricole constructible, l’acquéreur devra justifier d’un projet d’exploitation agricole réel pour espérer obtenir le permis de construire indispensable à son projet.
Si la vente est conclue entre deux particuliers, les services d’un notaire peuvent être demandés tout au long du processus, ou, uniquement pour la partie légale de ce dernier. Les deux parties devront s’accorder sur ce point. En revanche, si une entreprise est vendeuse ou se porte acquéreur, le notaire devra intervenir sur l’intégralité du dossier.
Comment est déterminé le prix d’une terre agricole en France ?
Plusieurs critères sont pris en compte pour déterminer le prix d’un terrain agricole en France. Tout d’abord, sa situation géographique aura une grande importance. Un terrain situé dans une région réputée pour ses grands-crus comme la Bourgogne, la Champagne ou l’Alsace aura une valeur supérieure. Un autre terrain se trouvant dans une région plus difficile ou au climat plus rude ou dont les exploitations n’auront pas une cotation particulière, reviendra moins cher à l’achat.
Ensuite, les terrains agricoles peuvent appartenir à des classes allant de 1 à 5. La classe 1 sera la plus coûteuse. Certains terrains peuvent être hors classe, car ils ne correspondront pas aux critères de ces dernières ou avoir obtenu une mention de Qualité Exceptionnelle. Enfin, la superficie du terrain agricole vendu aura bien entendu une conséquence majeure.
Quel est le montant des frais de notaire pour un terrain agricole ?
Lorsque l’on évoque les frais de notaire, cela représente un ensemble de montants parmi lesquels :
- la taxe de publicité foncière ;
- les diverses taxes et droits dus à l’État ;
- les débours ;
- les honoraires ;
- les émoluments ;
- les droits d’enregistrement aussi appelés droit de mutation.
Le notaire exerçant en tant que professionnel libéral, il est en droit de fixer librement ses tarifs pour ses activités de conseil. Il s’agit de ses honoraires. Ces derniers peuvent énormément varier d’une région à l’autre, parfois d’un notaire à l’autre et représentent un coût important, surtout lors de l’achat d’un terrain agricole qui aurait une faible valeur initiale.
Les débours représentent les montants avancés par le notaire pour payer toute personne qui intervient dans le processus de vente et pour les documents légaux concernant la vente ou le terrain en général. Les émoluments, quant à eux, sont d’un tarif fixé par décret et servent à payer le notaire pour les actes effectués en tant qu’officier public comme la récupération de la TVA. Cette part des frais de notaire sera la seule à régler si le notaire n’intervient que pour la partie légale de la vente.
En revanche, il est bon de savoir que le Décret n° 2016-300 permet la négociation des honoraires de ce dernier.
Si le bien vendu vaut plus de 150 000€, le notaire est en droit d’appliquer une remise de 10 %. Si le terrain vendu n’est pas constructible, l’article 261-5 du CGI stipule qu’il ne peut pas être soumis à la TVA.
Comment sont déterminés les frais de notaire ?
Parmi les frais de notaire précédemment cités, vous avez découvert les droits d’enregistrement ou droits de mutation. Ces derniers sont compris entre 5,09 % et 5,81 % de la valeur du bien vendu si le vendeur n’a pas récupéré la TVA pendant la vente. Si, au contraire, cette dernière a été récupérée ou que l’acheteur n’y est pas assujetti, ce dernier obtient un taux réduit à 0,715 % pour les droits de mutation. C’est également le cas si l’acheteur prend l’engagement de revendre la terre après 5 ans.
Si des travaux agricoles sont prévus dans les 4 années suivant la vente, un droit est fixé à 125 €. Pour calculer le montant des émoluments, en revanche, vous devrez vous reporter au barème fixé en fonction de la valeur du terrain agricole vendu.
Quel est le barème des frais de notaire ?
Pour calculer les frais de notaire que vous payerez dans tous les cas, vous devrez vous fier aux barèmes des émoluments. Ces derniers sont fixés par rapport au prix du terrain agricole.
Ainsi, pour un terrain valant de :
- 0 à 6 500 €, les frais de notaire seront de 3,945 %.
- 6 500 € à 17 000 €, ce sera 1,627 %.
- 17 000 € à 60 000 €, vous devrez compter 1, 085 %.
Pour les terrains agricoles d’une valeur de plus de 60 000 €, les frais de notaire s’élèveront à 0, 815 %.
Lorsque la vente est établie entre un vendeur et une entreprise, le notaire interviendra pour plus que la partie légale. Il en va de même pour certaines ventes entre particuliers, notamment celles de terres à forte valeur. Dans chaque cas, le montant total des frais de notaire peut parfois être plus élevé que le montant initial du terrain. Cela est très souvent le cas pour les terrains dont la valeur initiale est faible.
Paye-t-on de la TVA quand on achète un terrain agricole ?
La première chose à faire pour savoir si le terrain agricole que vous souhaitez acquérir est soumis à la TVA sera de vous référer à l’article 261-5 du CGI. En effet, ce dernier stipule que les terrains non constructibles n’y sont pas soumis. Ensuite, vous devrez donc vérifier la constructibilité du terrain en consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune sur laquelle il est situé.
Lorsque l’acheteur est assujetti à la TVA, il peut obtenir un taux réduit à 0, 715 % lorsqu’il s’engage à revendre le terrain dans les 5 années suivantes. Il peut également régler la somme de 125 € s’il souhaite réaliser des travaux dans les 4 ans. Le notaire étant officier public, c’est à ce dernier que vous pourrez régler la TVA.