Les erreurs à éviter lors de la signature d’un bail commercial

Ne pas vérifier l'état du local commercial

Avant de commercer votre activité commerciale, mieux vaut inspecter minutieusement le local commercial avec l'aide d'un professionnel. Cette démarche vous permet d'identifier d'éventuels problèmes d'isolation, de conformité aux normes, de construction… En fonction de l'état du local, il est possible de négocier la prise en charge des travaux par le propriétaire.

Négliger l'état des lieux d'entrée

L’état des lieux est un document clé qui témoigne de l’état du local lorsque vous en prenez possession. Il ne faut pas négliger cette étape car cela peut entraîner des conséquences fâcheuses lors de la sortie des lieux.

Mieux vaut être précis en indiquant dans le détail l'état des murs, des sols, des installations électriques, de la plomberie, et même les petites imperfections. Des photos datées peuvent compléter l'écrit. Cette précaution évite les contestations futures en cas de dégradations.

Ne pas déterminer le montant du loyer

Le bail commercial repose sur la libre fixation du loyer initial. Le montant varie en fonction de plusieurs critères comme le prix du marché, la valeur locative du bien, l'emplacement du local et ses spécificités. Le propriétaire peut aussi demander le versement d'un pas-de-porte lorsque le locataire entre dans le local. Il s'agit d'une précaution contre le risque d'augmentation rapide des valeurs locatives par rapport au loyer.

La valeur locative d’un local commercial correspond au revenu qu’il est possible de retirer de la location d’un bien. Elle comprend le loyer et l'éventuel pas-de-porte. La clause relative au loyer doit déterminer ses modalités de règlement. S'agit-il d'un paiement au mois ou au trimestre, à terme échu ou à échoir ? Les parties doivent négocier ces modalités.

Ne pas prendre en compte la révision du loyer

Le bail commercial repose sur un contrat appelé bail 3 6 9. Le montant du loyer peut varier pendant le bail lors d'une révision triennale. Cela tient compte de l'évolution des indices publiés par l'Insee. Cela n'a rien d'automatique. Le propriétaire doit en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou faire intervenir un commissaire de justice.

Les parties peuvent convenir d'une révision sur une autre base périodique. La clause d'échelle mobile permet la révision automatique du loyer sur une base périodique et une indexation convenues entre les parties. Généralement plafonné, le montant du loyer peut varier dans certains cas si le propriétaire justifie d'une augmentation de loyer déplafonné.

Oublier de mentionner la localisation et la désignation des locaux

Bien qu'évident, ce point doit être vérifié. Le bailleur doit mentionner l'adresse où se situe le local commercial, ainsi que sa désignation. En l'absence de ces éléments, on ne peut pas connaître l'objet du bail.

Le bail peut porter sur tout un immeuble ou sur un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. La clause des locaux doit être très précise et indiquer le numéro du lot, le bâtiment où il se trouve, ainsi que l'étage, les dépendances, etc.

Le bail doit également renseigner la superficie car elle a une influence directe sur le montant du loyer. En cas de différence entre la superficie indiquée dans le bail et la superficie effective des locaux, le locataire peut solliciter la restitution d'une partie du loyer par le bailleur auprès d'un juge.

Ne pas indiquer la destination des locaux

Pour pouvoir pratiquer votre activité comme bon vous semble, vous devez vérifier la clause de destination. Elle détermine si vous avez le droit ou non d'exercer votre activité. Elle peut être large et indiquer "tous commerces" ou être beaucoup plus restrictive ("restauration", "bureau"…).

En cas de non-respect de la destination par le locataire, le bailleur a le droit de résilier le bail aux torts exclusifs du locataire.

Omettre la répartition des charges

Le prix du loyer est important, mais il faut aussi tenir compte des charges qui s'additionnent au montant. La répartition des charges dans un bail commercial doit être posée de manière claire. Depuis la loi Pinel, le bail doit comporter un inventaire précis sur la répartition des charges entre le locataire et le bailleur. Cela a pour objectif de protéger les locataires contre les charges abusives imposées par le bailleur.

Notez qu'en général les baux classiques transfèrent les charges au locataire. Les frais d'entretien courant figurent le plus souvent dans les charges qui incombent au locataire. En revanche, le bailleur n'a pas le droit de mettre à la charge du locataire les dépenses liées aux grosses réparations et à la vétusté des locaux.

Oublier le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail commercial, vous devrez verser une somme d'argent correspondant au dépôt de garantie. Il s'agit d'une assurance en cas d'impayés de loyer ou si des dégradations sont commises par le locataire. Cette somme est restituée au locataire lorsqu'il quitte les lieux et si aucun événement ne justifie sa conservation.

Le montant du dépôt de garantie est fixé librement entre les parties. Toutefois, il ne peut pas être supérieur à deux termes de loyers.

Ne pas évoquer la sous-location

Le plus souvent, les baux commerciaux interdisent la sous-location des locaux commerciaux. Le locataire doit occuper lui-même les locaux. Si jamais la sous-location est autorisée par le bail, le bailleur devra l'agréer.

La clause de sous-location peut prévoir les conditions. Par exemple, le loyer de sous-location ne pourra pas être supérieur au loyer principal.

Ignorer la cession de bail

La cession de bail peut intervenir à titre onéreux ou gratuit. Attention à la clause qui concerne ce point car elle stipule généralement que la cession doit être autorisée par le bailleur !

Avant de signer un bail commercial, passez en revue cette clause pour bien comprendre vos droits et obligations. Cela vous évitera de mauvaises surprises lorsque vous serez confronté à cette situation.