Les différents baux de location à usage d’habitation

À quoi sert un bail de location ?

Le bail, également nommé contrat de location, recense les droits et les devoirs d’un propriétaire et de son locataire.

Ce document contient toutes les règles à respecter et formalise ainsi la relation entre les deux parties. Le bail de location comporte la durée de la location qui varie selon le type de location.

La rédaction du bail revient à la charge du propriétaire puis il sera approuvé par le locataire au moment de la signature.

Elle peut également être réalisée par un professionnel tel qu’un notaire ou un agent immobilier.

Comme indiqué sur le site officiel de l’administration française, « le bail doit être fait par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ».

Pour aider les propriétaires-bailleurs dans leur gestion locative, des applications ont vu le jour. Parmi celles-ci, BailFacile qui est destinée à tous les bailleurs et pour tous les types de location. Elle aide à mieux gérer les locations en offrant la possibilité d’établir des quittances et les baux de location mais aussi en indiquant quoi faire en fonction de la situation.

Quelles informations obligatoires doivent figurer sur le bail ?

Depuis le 1er août 2015, plusieurs informations doivent figurer de façon claire et précise sur le contrat de location.

Tout d’abord, ce document doit comporter les renseignements concernant l’identité du propriétaire et du locataire (ou des colocataires). Il faut donc indiquer le nom et le domicile du propriétaire ainsi que le nom du ou des locataire(s).

Ensuite, le bail contient des informations concernant le logement à commencer par la surface habitable et la description du logement, c’est-à-dire le type d’habitation (appartement ou maison), le nombre de pièces ou encore la présence d’une place de parking ou non.

Le document devra également préciser s’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un bail mixte. Si des travaux ont été réalisés depuis le dernier contrat de location ou depuis son renouvellement, il convient de les énumérer dans le nouveau contrat.

Enfin le bail comporte des renseignements d’ordre financier tel que le montant du loyer et les modes de règlements acceptés, le montant du dépôt de garantie et celui du dernier loyer payé par l’ancien locataire.

Quels documents annexes sont à ajouter au bail ?

En plus de toutes ces informations indispensables pour établir un bail en bonne et due forme, des documents annexes doivent être fournis au locataire.

Le premier document à ajouter est une notice explicative reprenant les droits et les obligations du locataire.

Il faut également joindre au bail le dossier de diagnostic technique (DDT) dans lequel figure le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques ainsi que le niveau de risque d’exposition au plomb.

D’autres documents peuvent compléter le DDT si l’installation intérieure de l’électricité ou de gaz a plus de 15 ans ou si le logement est située dans une zone concernée par des risques (miniers, naturels, technologiques, sismiques…) ou par le bruit.

Dans le cadre d’une copropriété il faut inclure au contrat de location une copie du règlement intérieur. Enfin, le dernier document annexe à fournir obligatoirement est la copie de l’état des lieux.

Le cas du bail meublé

Dans le cadre d’un contrat de location pour un logement loué meublé signé depuis le 29 juillet 2023, il est précisé sur le site officiel de l’administration française que le bail « peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique ».

Il doit être conforme au modèle de bail règlementaire et contenir une « clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges ».

Le locataire et le propriétaire peuvent choisir d’inclure d’autres clauses dans le contrat de location tant que celles-ci ne figurent pas dans la liste des clauses interdites. Si tel est le cas, elle ne doit pas être appliquée.

La durée du bail d’une location meublée s’élève à 1 an ou à 9 mois si le logement est occupé par un étudiant. Si ni le locataire ni le propriétaire ne donnent congé, le bail est renouvelé automatiquement lorsque sa durée est de 1 an.

Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement mis en location, le locataire a la possibilité d’imposer au propriétaire de l’indiquer dans un délai d’un mois suivant la date du bail. Si le propriétaire n’agit pas en conséquence, le locataire peut obtenir une diminution du montant du loyer.

Le cas du bail non meublé

Lorsqu’il est question d’une location non meublée, la forme du bail ne change pas. Ce document peut toujours prendre la forme « d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique » et doit être conforme au modèle de bail règlementaire.

Dans ce cas aussi le locataire et le propriétaire peuvent inclure des clauses qui ne sont pas mentionnées dans le contrat de location. Mais comme pour une location meublée, ces clauses ne doivent pas faire partie de la liste des clauses interdites.

Pour une location non meublée, la durée de location est de 3 ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale, c’est-à-dire une association ou une société.

Toutefois, la durée de location peut être inférieure à 3 ans ou 6 ans (mais doit être d’1 an au minimum) si le propriétaire souhaite récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

En revanche, le motif de reprise doit impérativement être inscrit dans le bail et le propriétaire est tenu de confirmer au locataire qu’il reprendra bien son logement à la date prévue.

Le cas du bail étudiant

Le bail étudiant diffère des autres baux de location puisque sa durée tient compte des contraintes des étudiants. Ce bail est en effet d’une durée de 9 mois, une période qui correspond à une année universitaire.

Par conséquent avec ce bail de location, un locataire étudiant ne paye pas de loyer durant les vacances scolaires estivales puisqu’il n’occupe pas le logement durant cette période.

Autre différence, l’étudiant n’a pas à déposer de préavis lorsqu’il désire mettre fin au bail puisque la durée de fin de la location est connue dès la signature du bail. Cette fois pas de reconduction tacite mais une résiliation automatique.

Cela signifie que le locataire étudiant doit obligatoirement quitter le logement à la fin des 9 mois et que le propriétaire est assuré de récupérer son logement.

Dans le cas où un propriétaire veut poursuivre la location au bout des 9 mois, il doit faire signer un nouveau bail. Il peut alors lui proposer un bail classique d’un an renouvelable.

Le cas du bail de colocation

La colocation correspond à une location du même logement par plusieurs locataires. Elle peut être régie par un bail unique signé par l’ensemble des colocataires ou bien par un bail pour chaque colocataire.

Si l’un des locataires ne signe pas le bail, il n’est pas considéré comme colocataire. Il est considéré comme un simple occupant du logement. Lorsqu’un colocataire souhaite quitter le logement, il donne son congé au propriétaire et la colocation se poursuit avec les autres volontaires.

Le bail diffère selon qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé. Dans les deux cas de figure, pour être considéré comme une colocation, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit un volume habitable d’au moins 20 ㎡ soit une surface habitable d’au moins 9 ㎡ et avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

Ce critère est obligatoire car il est considéré comme un critère de décence du logement.

Le cas du bail mobilité

Le bail mobilité peut faire penser au bail étudiant à la différence qu’il possède une durée modulable, de 1 à 10 mois. Ce type de bail a une particularité bien spécifique car il s’agit du seul bail modulable.

Le site officiel de l’administration française précise « le bail mobilité est un bail signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire considéré comme occupant temporaire ».

Ce bail s’adresse surtout aux étudiants car ils peuvent avoir besoin d’un logement pour une durée relativement courte, 3 ou 4 mois, le temps d’un stage. Il convient également aux salariés qui effectuent une mission ponctuelle ou qui sont en formation ou en mutation ou encore à des jeunes qui sont en service civique.

Le propriétaire peut exiger des justificatifs notamment de situation professionnelle avant de procéder à la signature du bail.

Le bail, dont la durée est comprise entre 1 et 10 mois, est non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée une fois par avenant mais il est interdit de dépasser la durée de 10 mois maximum.

Lorsque cette durée maximale s’achève, si le locataire souhaite rester dans le logement et que le propriétaire accepte, ce dernier doit faire signer un bail classique à son locataire.

Les baux à usage d’habitation sont nombreux et diffèrent selon le statut du locataire ainsi que le logement. Pour ne pas commettre d’erreurs ou oublier des éléments au moment de rédiger le bail, il est conseillé d’utiliser des applications destinées aux propriétaires-bailleurs.