Le contrat de location stipule la date à laquelle le loyer doit-être réglé, généralement le 1er du mois. Si le loyer n’est pas payé à cette date, il est considéré comme impayé. Bien entendu, de nombreux bailleurs laissent un délai de quelques jours (arrivée de la paie, etc.). Les causes des loyers impayés sont diverses et peuvent impacter significativement les propriétaires. Parmi les raisons principales, les difficultés financières du locataire tiennent le haut du pavé, souvent dues à une perte d’emploi, une réduction de salaire, ou des urgences imprévues. Voici 3 astuces pour éviter les loyers impayés en tant que propriétaire.
Comment éviter les loyers impayés en tant que propriétaire ?
1. Sélectionner rigoureusement votre locataire
Vous devez choisir un locataire capable de justifier de revenus stables (salaires, pensions, etc.). Idéalement, ces revenus devraient être au moins équivalents à trois fois le total du loyer et des charges. La raison en est simple : un locataire dont les dépenses de logement ne dépassent pas un tiers de ses revenus est généralement en bonne position financière pour faire face à ses engagements.
Cette recommandation ne représente pas une obligation légale, mais plutôt une mesure de précaution. Un locataire percevant des revenus légèrement inférieurs, par exemple 2,8 fois le montant du loyer et des charges, peut tout à fait respecter ses obligations locatives. Cependant, veillez à ne pas trop réduire le critère de solvabilité du locataire.
Pour évaluer la solvabilité d’un candidat, vous pouvez réclamer certains documents, conformément à la réglementation en vigueur depuis novembre 2015. Ces documents incluent :
- une pièce d'identité valide avec photo et signature ;
- un justificatif de domicile ;
- ainsi que des preuves d'activité professionnelle et de revenus.
Le locataire peut fournir des copies de ces documents, à condition qu'ils soient en français ou traduits en cette langue, et que les montants soient convertis en euros. Les originaux doivent être disponibles sur demande du propriétaire.
Dans certaines situations telles que pour les étudiants, retraités et chômeurs, d'autres documents peuvent être réclamés.
Pour rappel, la loi interdit toute forme de discrimination basée sur l'ethnie, la religion, la nationalité, l'orientation sexuelle, l'apparence physique, l'âge ou le sexe du candidat. Le non-respect de cette interdiction peut entraîner de lourdes sanctions pour le propriétaire, y compris jusqu'à trois ans de prison et une amende de 45 000 euros, comme stipulé dans les articles 225-2 et suivants du Code pénal.
2. Entretenez une bonne relation propriétaire-locataire
La gestion des risques liés aux loyers impayés commence bien avant la signature du bail, par l'établissement d'une relation solide et positive entre le propriétaire et le locataire. Vous devez bâtir un climat de confiance mutuelle dès les premières interactions.
De ce fait, face à un incident de paiement, adoptez une approche proactive. Pour cela, n’hésitez pas à entamer le dialogue avec le locataire par un appel téléphonique ou un message écrit, en privilégiant une communication bienveillante, surtout si les échanges antérieurs ont été harmonieux. Souvent, un retard de paiement peut résulter d'un simple oubli ou d'une situation imprévue.
3. Optez pour des garanties contre les loyers impayés
La caution
Différente du dépôt de garantie, la caution solidaire représente l'individu qui promet de couvrir les paiements du loyer et autres charges dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Bien que cette responsabilité soit souvent assumée par un membre de la famille, elle peut également être endossée par une tierce personne, par une banque ou par un organisme comme Action Logement (caution Visale).
Vous devez vous assurer de la solvabilité de la caution, en procédant à une évaluation financière similaire à celle appliquée au candidat locataire.
Il est impératif pour le propriétaire d'obtenir un engagement formel de la part de la caution avant la finalisation du contrat de bail. Passé ce moment, il ne sera plus possible d'exiger cette garantie du locataire. Pour cela, il est possible de remplir un modèle d’acte de cautionnement depuis le site du gouvernement.
En vertu de l'article 22-1 de la loi de 1989, le refus d'une caution par le bailleur ne peut être justifié par la nationalité étrangère de la caution ou par le fait qu'elle ne réside pas en France métropolitaine.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme que verse le locataire à son propriétaire, lors de l’entrée des lieux ou à la signature du bail. Il est limité à un mois de loyer hors charges et sert à garantir le paiement des sommes en fin de location (loyers, charges, réparations, etc.). Son défaut de paiement vous permet de faire jouer la clause résolutoire prévue dans le bail.
L’assurance contre les impayés
Pour vous prémunir contre les loyers impayés, vous pouvez souscrire à une assurance appelée « garantie des loyers impayés » (GLI). Elle vise à protéger les propriétaires contre un éventuel impayé de votre locataire. Généralement comprise avec une protection juridique et une assurance contre les dégradations locatives, son tarif s’élève en moyenne entre 1,5 et 4 % du loyer perçu. Vous devez y souscrire lors de la signature du bail ou dans les jours qui suivent.
Si vous souscrivez à une assurance contre les impayés, vous ne pouvez pas demander une caution au locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti.
Comment récupérer ses loyers impayés ?
Face à des loyers impayés, le propriétaire doit suivre plusieurs étapes pour résoudre le problème. Initialement, une approche à l’amiable est recommandée, où le propriétaire contacte le locataire par différents moyens (téléphone, rencontre directe, email, ou courrier) pour discuter du problème.
Si le locataire ne répond pas, une relance formelle par courrier recommandé avec accusé de réception est nécessaire, suivie éventuellement d’une mise en demeure sous huit jours.
En cas de non-réaction, le propriétaire peut faire appel au garant du locataire, si un tel accord existe, en lui envoyant un courrier recommandé pour couvrir les dettes impayées. Par ailleurs, si le locataire bénéficie d’aides au logement, le propriétaire peut contacter la CAF avec un courrier recommandé et un échéancier de dettes, permettant potentiellement à la CAF de verser les aides directement au propriétaire pour une durée limitée.
Si ces démarches échouent, la résiliation du bail peut être envisagée. Le propriétaire doit alors initier une procédure judiciaire d’injonction de payer, et, en cas de non-paiement continu, peut demander l’expulsion du locataire en invoquant la clause résolutoire du bail, donnant au locataire un délai de deux mois pour régler sa dette avant l'expulsion.
En bref :
- Pour éviter des impayés, la première étape consiste à vérifier scrupuleusement la solvabilité de votre locataire.
- Protégez-vous en amont en souscrivant à une assurance contre les impayés et en exigeant des cautions solvables.
- Un impayé peut être de courte durée pour des raisons personnelles (licenciement) ou un simple oubli, privilégiez toujours une bonne communication.
- En cas de défaut de paiement chronique, il existe divers recours. N’hésitez pas à vous faire aider juridiquement.